hoe zal de nieuwe woningwet van invloed zijn op huiseigenaren in Alicante? Welke gebieden zouden vallen onder wat de regering beschouwt als gespannen marktgebieden?
Op 27 april 2023 bereikte de Raad van Ministers eindelijk een akkoord voor de goedkeuring van de nieuwe Woningwet in Spanje. Deze wet beoogt verschillende gebieden van de vastgoedsector te reguleren met speciale aandacht voor de huurmarkt, hoewel hij ook maatregelen zal bevatten om de toegang tot woningen en de regulering van uitzettingen te bevorderen.
Maar hoe zal de nieuwe Woningwet de provincie Alicante beïnvloeden? Welke gebieden kunnen worden getroffen door de nieuwe prijsregulerende maatregelen die de regering heeft aangekondigd?
Definitie van een probleemgebied
Zoals in de tekst van de nieuwe huisvestingswet staat, moet ten minste één van de volgende omstandigheden zich voordoen om een gebied als gestrest gebied te beschouwen:
- De gemiddelde hypotheek- of huurlast plus basisuitgaven en benodigdheden moet meer bedragen dan 30% van het gemiddelde inkomen of de gemiddelde huur in het gebied. Onder “uitgaven en benodigdheden” worden verstaan de kosten van energievoorziening, water, telecommunicatiediensten en de gemeenschap van buren.
- Dat de prijs van de koop of huur van de woning in de afgelopen 5 jaar ten minste drie punten meer is gestegen dan de CPI in het desbetreffende gebied.
Gestreste gebieden in de provincie Alicante
Volgens de definitie van een gestrest gebied, en volgens de laatste beschikbare gegevens, heeft het adviesbureau Atlas Real Estate Analytics, gespecialiseerd in de ontwikkeling van data science tools, geconcludeerd dat 47,8% van de postcodes in de provincie Alicante voldoet aan ten minste één van de door de regering vastgestelde vereisten om een gebied als gestrest gebied te kunnen beschouwen.
Dit percentage, dat op zichzelf al vrij hoog is, zou nog hoger kunnen zijn als we bedenken dat de gebieden die onder de definitie van een stressgebied zouden vallen die gebieden zijn waar momenteel het grootste deel van de bevolking woont. Concreet: 70,46% van de huishoudens in Alicante bevindt zich in een van deze gebieden.
70,46% van de huishoudens in Alicante bevindt zich in gebieden die volgens de Nieuwe Huisvestingswet als gestrest kunnen worden beschouwd.
Gestreste gebieden in de provincie Alicante | Bron: Atlas Real Estate Analytics
Gestreste gemeenten in de provincie Alicante
Als we ons richten op specifieke gemeenten en volgens dezelfde informatiebron zijn het de grote steden en kustgemeenten die een groter aandeel gestreste gebieden concentreren. Zonder verder te gaan, zouden 20 van de 24 postcodes van de stad Alicante binnen de definitie van een gestrest gebied vallen, maar ook steden in het grootstedelijk gebied zoals San Vicente, Sant Joan en El Campello.
Beklemde gemeenten aan de Costa Blanca
Sommige van de meest toeristische gemeenten aan de Costa Blanca zouden ook getroffen kunnen worden, waarvan sommige binnen het bereik van onze onroerend goed diensten aan de Costa Blanca vallen. We hebben het dan over gemeenten als:
- Denia
- Pedreguer
- Benissa
- Altea
- Calpe
- Callosa d’en Sarrià
- Finestrat
- La Nucia
- L’Alfàs del Pi
- Benidorm
- La Vila
is Moraira een stressgebied?
Zoals te zien is op de kaart van Atlas Real Estate Analytics, zou Teulada-Moraira beschouwd kunnen worden als een gebied met stress volgens ten minste één van de criteria van de regelgeving, omdat het gebied in rood is gemarkeerd.
Als we ons bovendien wenden tot andere informatiebronnen, zoals Idealista, kunnen we zien hoe de prijs van woningen in Teulada-Moraira de afgelopen 5 jaar met 30,64% is gestegen, van 2.666 euro per vierkante meter in januari 2018, tot 3.483 euro per vierkante meter in januari 2023.
Evolutie van de huizenprijzen in Moraira | Bron: Idealista
Als je bedenkt dat volgens het Nationaal Instituut voor de Statistiek de CPI in de provincie Alicante in dezelfde periode met 15,6% is gestegen, dan zou Teulada-Moraira al voldoen aan een van de eisen die de regering stelt om het gebied als gespannen marktgebied te beschouwen, namelijk dat de huizenprijs in de afgelopen 5 jaar met meer dan 3 punten boven de CPI is gestegen.
Teulada-Moraira kan worden beschouwd als een gestrest marktgebied omdat de huizenprijs de afgelopen jaren met 30,64% is gestegen, vergeleken met de stijging van 15,6% van de CPI.
welke gevolgen heeft de nieuwe Huisvestingswet voor mij als ik in de provincie Alicante wil huren?
Als je een woning hebt gehuurd in een gemeente in de provincie Alicante die uiteindelijk zal worden geclassificeerd als beklemd gebied, zul je er rekening mee moeten houden dat de bijwerkingen van de huur als volgt zullen worden beperkt:
- Huuraanpassingen in 2023: deze blijven vallen onder de huurlimiet van 2%.
- Huurupdates in 2024: worden gemaximeerd op 3%.
- Huurupdates in 2025: het is de bedoeling een nieuwe index te creëren die lager is dan de CPI om de prijzen bij te werken.
Deze prijsbeperkingen voor huurupdates zullen niet van invloed zijn op woningen in gemeenten die als niet-belast zijn gedefinieerd.
Vastgoedbeheer aan de Costa Blanca
Hoewel deze regeling op 27 april in het Congres is goedgekeurd, moet ze nog worden goedgekeurd door de Senaat en opgenomen in het Staatsblad (BOE), wat naar verwachting vóór juni 2023 zal gebeuren.
heb je een woning aan de Costa Blanca waarvan je niet weet hoe je die winstgevend kunt maken na de goedkeuring van de nieuwste ontwikkelingen? Weet je niet of je moet verkopen of verhuren? Wil je specifiek weten hoe de nieuwe Woningwet je zou kunnen beïnvloeden? Neem contact op met Hispania Homes en wij helpen je het beste uit je woning te halen.
